تفسير بنود الإتفاقية بين المالك والمستأجر/ناضر كسبار

ناضر كسبار(نقيب المحامين السابق في بيروت):

بحثت محكمة الاستئناف المدنية في بيروت الناظرة في قضايا الايجارات والمؤلفة من القضاة أيمن عويدات والمستشارين حسام عطالله وكارلا معاري نقطة مهمة تتعلق بتفسير ما ورد في الاتفاقية بين المالك والمستأجر فاعتبرت ان الاتفاقية الجارية بين الطرفين تضمنت في الفقرة الاولى من المادة 9 منها ما يلي:”على المستأجر ان يدفع الاقساط الشهرية المذكورة في المادة الرابعة من الشروط الخاصة اعلاه بموجب تحويل مصرفي على الحساب المصرفي التالي العائد الى المؤجر لدى بنك لبنان والمهجر ش.م.ل. او اي مصرف حساب آخر يحدده المؤجر للمستأجر خطيا من وقت لآخر.”

وحيث ان الفقرة المذكورة لم تحصر عند ذكرها عبارة “او اي مصرف حساب آخر يحدده المؤجر خطّياً من وقت لآخر” بداخل لبنان، بل جاءت هذه العبارة على اطلاقها وفق ارادة المؤجرة ما يسمى داخل لبنان او خارجه.

وحيث ان العبارة المشار اليها على اطلاقها، تبين عدم صحة ما تدلي به المستأنفة من ان التحويل المصرفي محصور داخل لبنان، ما يوجب رد ما تدلي به المستأنفة لهذه الناحية.

ومما جاء في القرار الصادر بتاريخ 2024/7/18.

وحيث انه نتيجة ما تقدم من رد الاستئناف المضموم رقم 2024/7 تاريخ 2024/2/1 الذي اضحى يحمل الرقم 2024/138 لدى المحكمة الراهنة شكلاً، ورد الاستئناف المضموم رقم 2024/35  تاريخ 2024/4/18 شكلاً، يقتضي البحث بأساس الاستئناف رقم 2024/7 تاريخ 2024/1/19.

وحيث لهذه الجهة، فإنّه يتبيّن أنّ المستأنفة تنازع في ما قضى به قرار حبس الموجودات دون البضائع وتعيين حارس قضائي عليها، باعتبار أنّها سدّدت بدلات الإيجار المترتّبة عليها وفق ما تضمّنه الاتفاق بالجاري بينها وبين المسـتأنف عليها، والا استطراداً تعيين خبير مختص لإعادة الجردة وتقييم الموجودات.

وحيث يتبين ان المستأنفة المستأجرة ترتبط بالمستأنف عليها المؤجرة باتفاقية حدها الاقصى عام 2023، وقد عدلت ومددت حتى العام 2025.

وحيث ان الاتفاقية الجارية بين الطرفين تضمنت في الفقرة الاولى من المادة 9 منها ما يلي:”على المستأجر ان يدفع الاقساط الشهرية المذكورة في المادة الرابعة من الشروط الخاصة اعلاه بموجب تحويل مصرفي على الحساب المصرفي التالي العائد الى المؤجر لدى بنك لبنان والمهجر ش.م.ل. او اي مصرف حساب آخر يحدده المؤجر للمستأجر خطيا من وقت لآخر.”

وحيث ان الفقرة المذكورة لم تحصر عند ذكرها عبارة “او اي مصرف حساب آخر يحدده المؤجر خطيا من وقت لآخر” بداخل لبنان بل جاءت هذه العبارة على اطلاقها وفق ارادة المؤجرة ما يسمى داخل لبنان او خارجه.

وحيث ان العبارة المشار اليها على اطلاقها، تبين عدم صحة ما تدلي به المستأنفة من ان التحويل المصرفي محصور داخل لبنان، ما يوجب رد ما تدلي به المستأنفة لهذه الناحية.

وحيث يتبين ان المؤجرة عمدت بموجب كتابها المؤرخ في 2022/9/15 المرسل بواسطة الكاتب العدل الى المستأنفة الى تغيير المصرف الذي تحول اليه حوالة المستأنفة لتسديد البدل الى حسابها المصرفي في باريس المبين في كتاب الاعلام المذكور، فتكون المستأنف عليها المؤجرة قد استعملت حقها بتغيير حسابها المصرفي الواجب ان يتلقى حوالة المستأنفة المستأجرة تسديداً لبدل الايجار.

وحيث تبعاً لذلك فان متابعة المستأنفة بتسديد البدل عن طريق التحويل المصرفي الى حساب المؤجرة الاول الذي تم تغييره ومن ثم بواسطة معاملة العرض الفعلي، انما يشكل مخالفة المضمون الفقرة الاولى من المادة 9 من الاتفاق الجاري بين الطرفين.

وحيث ان المخالفة المشار اليها ادت الى الاضرار بالمستأنف عليها المؤجرة عن طريق اجراء تحويلات مصرفية او ايداعات بواسطة شيكات مصرفية بالقيمة الاسمية لبدل الايجار، وليس بالقيمة الحقيقية لهذا البدل، نتيجة الانهيار المالي والمصرفي المشاهد في لبنان والتي ادت الى تمنع المصارف عن تسليم الاموال المحولة او موضوع شيكات لمستحقيها بقيمتها الكاملة.

وحيث إنّه تبعاً لما تقدم يكون ما تدلي به المستأنفة المستأجرة من قيامها بتسديد بدلات الايجار كاملة غير منطبق على الحقيقة، ما يوجب اعتبارها مستنكفة عن تسديد قيمة بدلات الايجار وفق ما هو متفق عليه بين الطرفين في الفقرة الاولى من المادة 9 من الاتفاقية الجارية بين الطرفين، بعد خيار المؤجرة القانوني بتغيير المصرف الذي تحول اليه بدلات الايجار بطريقة التحويل المصرفي.

وحيث تبعاً لما تقدم يكون قرار حبس الموجودات مسندا الى سبب صحيح يتمثل بعدم تسديد البدلات المستحقة، والمبينة في الملف من تاريخ تغيير المصرف الذي يتلقى التحويل المصرفي من المستأجرة لتسديد البدل.

وحيث بالنسبة لطعن المستأنفة بالقرار المتعلق بالرجوع عن قرار تعيين الخبير لمعاونة رئيس القلم والكاتب في تخمين قيمة الموجودات المنوي حبسها، فان حبس الموجودات هو تدبير احتياطي لحفظ حقوق المؤجر بالبدلات الناتجة عن تأجير مأجوره المترتبة بذمة المستأجر، وبالتالي لا يعتبر حجزا تنفيذيا يوجب تحديد قيمة الموجودات المحجوزة ووصفه بشكل دقيق ومفصل لوضع دفتر الشروط توطئة لبيعها عن طريق المزايدة.

وحيث تبعاً لذلك ولكون التدبير احتياطي فان مسألة تقدير قيمة الموجودات المحجوزة ووصفها بشكل دقيق غير مطروح في هذه المرحلة لاسيما وان القاضي غير مقيد كذلك عند حبس الموجودات لعدم دفع البدلات بتحديد البدلات المستحقة بشكل مفصل، عملا بالفقرة الاولى من المادة 571 من الموجودات والعقود.

وحيث ان مسألة تعيين حارس قضائي على الموجودات المحبوسة فانه بالنظر لكون هذه الموجودات بقيت بحيازة الشركة المستأنفة فانه تلافيا لما قد يلحق بها من اضرار ومن وجوب صيانة هذه الموجودات فان تدبير تعيين حارس قضائي عليها هو احد الشركاء في الشركة المستأجرة يعتبر صحيحا لصيانة هذه الموجودات والحفاظ عليها طيلة فترة حبسها.

وحيث على ضوء كافة ما تقدم يقتضي رد الاستئناف المشار اليه المقدم من المستأنفة في الاساس للاسباب المبينة في ما تقدم، وتصديق القرارين المطعون بهما.

وحيث بنتيجة الحل المساق، تغدو سائر الاسباب او المطالب الزائدة او المخالفة مستوجبة الرد إما لكونها لاقت ردا ضمنيا او لعدم تأثيرها على النزاع، بما فيها طلب تطبيق المواد 10 و11 و551 اصول مدنية بحق المستأنفة لعدم تحقق شروط ذلك، وطلب تعيين خبير مختص لاعادة الجردة وتقدير قيمة الموجودات لعدم الفائدة.

وحيث يقتضي بعد ما تقدم اعادة الملفات الابتدائية الى مرجعها لمتابعة النظر فيها من النقطة التي وصلت اليها.

تقرر بالاجماع:

1- قبول الاستئناف رقم 2024/7 تاريخ 2024/1/19 شكلاً.

2- رد الاستئناف المضموم رقم 2024/7 تاريخ 2024/2/1 الذي اضحى يحمل الرقم 2024/138 لدى المحكمة الراهنة، ورد الاستئناف الرجائي المقدم بواسطة قلم القاضي المنفرد بتاريخ 2024/1/19 والمسجل لدى هذه المحكمة برقم 2024/35 تاريخ 2024/4/18 وذلك شكلاً للأسباب المبينة من المحكمة في متن هذا القرار.

3- رد الاستئناف رقم 2024/7 تاريخ 2024/1/19 في الاساس وتصديق القرارين المستأنفين، للأسباب المبينة من المحكمة في هذا القرار.

4- رد سائر الاسباب او المطالب الزائدة او المخالفة.

5- اعادة الملفات الابتدائية الى مرجعها لمتابعة النظر فيها من النقطة التي وصلت اليها.

6- مصادرة التأمينات الاستئنافية، وتضمين الشركة المستأنفة كافة الرسوم والنفقات القانونية.

قراراً صدر وافهم علناً في بيروت بتاريخ 2024/7/18.