لهذه الأسباب قرار استئناف إيجارات بعبدا مخالف لباقي قرارات المحاكم بإنهاء السنوات التمديدية وفقاً للمادة 8 دون المادة 16 /اديب زخور

المحامي أديب زخور:
لقد ارتكز قرار استئناف الايجارات في بعبدا على احتساب انطلاق مهل التمديد التسع سنوات والاثني عشر عاماً من تاريخ نشر القانون في 2017/2/28، الا انه استند الى المادة 8 دون المادة 16 لاعتبار ان اجارة المستأجر منتهية في 2026/2/28.
وجاء هذا القرار مختلفاً عن قرار محكمة استئناف المتن للايجارات التي استندت الى المادتين 8 و16 مع الطلب بتقديم طلب الى اللجان كل عام لإنهاء الايجارة، كما أن القضاة المنفردين في بيروت، ومنهم الرئيسة كارمن مشلب، والرئيس نجيب بيراق، استندوا الى المادة 16 بشكل رئيسي لإنهاء الايجارة واكتفوا بتقديم الطلب الى اللجان ولو مرة واحدة ، مثل باقي قرارات الاستئناف والبداية سابقاً، مع الاختلاف مع كافة المحاكم الاستئناف السابقة الذين تجاوزوا المادتين 8 و16 وعلّقت القانون ومواده المتصلة باللجان والصندوق الى حين دخوله حيّز التنفيذ اي الدفع الفعلي، ولعدم اجتزاء المواد ولوحدة مواد القانون.
كما يتبين ان المستأجر المستأنف عليه افاد بأنه تقدم بطلب الى اللجان في العام 2026 تحت الرقم 2026/169، لكن المحكمة لم تأخذ به معلّلة ان المستأجر لم يثبت تقدمه بطلب الى اللجان، وانه كان عليه ان يتقدم كل عام بطلب الى اللجان لأنّ هناك توافقًا على تحديد بدل المثل بين المستأجر والمالك، بالرغم من انكار المستأجر في بعض الاماكن من جوابه الوارد في القرار بوجود هكذا اتفاق، بخاصة ان بعض المحاكم قد تكلّف المستأجر بإثبات تقدمه بالطلب المذكور امام اللجان، وننصح الجميع بإبراز كافة المستندات المؤيدة لأقوالهم ولو تطلب الامر بعض الوقت والمجهود الاضافي، وتوضيح كافة النقاط لئلا يتم استنتاج وجود اتفاق نتيجة عدم التوضيح، والذي يتطلب قرار من اللجان وفقاً للمادة 18.
أولاً: في خضوع الاتفاق الحبي اذا وجد لقرار اللجان وفقاً لنصّ المادة 18 التي تخرج عن صلاحيات واختصاص المحاكم:
علماً أن المادة 18 من قانون الايجارات 2017/2، فرضت صراحة على أن يخضع الاتفاق الحبي وتحديد البدل لقرار اللجنة في حال طلب المستأجر منها الحصول على مساهمة مالية من الصندوق. اي لا يمكن تنفيذه مباشرة من الفرقاء المستأجر او المالك، ويعود امر البت به للجان بشكل حصري، ولقرار يصدر عنها على درجتين، اي قابلاً للإستئناف قبل العمل به، وهو معلّق مع الاجراءات لعدم انشاء وتأليف اللجان ذات الصلاحية والاختصاص الحصري، ومعلّق مرّة ثانية استناداً الى المادة 58 كون المستأجر يستفيد من الصندوق.
وقد جاء حرفياً في نص المادة 18 فقرة أ: “يجري تحديد بدل المثل:
أ – رضاءً بالاتفاق في ما بين المؤجر والمستأجر على أن يخضع هذا البدل لقرار اللجنة في حال طلب المستأجر منها الحصول على مساهمة مالية من الصندوق.”
ثانياً: اما التعليل برد الدفع كون قانون تعليق المهل لا يشمل مهل تقديم الطلبات كل عام، فإن العبرة والتعليق ليس مرتبطاً بقانون تعليق المهل بقدر ارتباطه بالاجراءات والآليات المتبعة لتقديم الطلب وبعدم تأليف هيئات قضائية وتعليقها استناداً الى المادة 58، ولعدم الصلاحية والاختصاص:
1- في أصول وإلزامية تقديم الطلبات امام هيئة قضائية مكتملة: فمن ناحية أولى فرض القانون أولاً تقديم الطلبات في الشكل أمام هيئة قضائية مكتملة الاركان وقابلة لمراجعة رئيسها ومستشاريها على درجتين كما جاء في المادة 7 المعدلة بعد الطعن بها امام المجلس الدستوري الذي أصدر بتاريخ 6 آب 2014 قراراً قضى بإبطال المواد 7 و 13 والفقرة ب 4- من المادة 18 ،وعلّق القانون برمته لعدم إمكانية السير في محاكمات عادلة دون انشاء ووجود اللجان وعملها على درجتين، وأصر على عدم سريان القانون دون وجود اللجان وتأليفها على درجتين لضمان إعطاء الحقوق لأصحابها (لطفاً مراجعة قرار المجلس الدستوري).
يراجع: مارسيل بلانيول (Marcel Planiol) «عندما يكون النص القانوني واضحًا، لا يجب البحث عن معناه في مكان آخر.»
2- مع العلم ان قانون الايجارات هو قانون خاص واستثنائي ولا يجوز التوسع بتفسيره.يراجع:الدكتور سليمان مرقس – في شرح قانون المرافعات: «النص الواضح لا محل لتفسيره، ولا يجوز التوسع فيه بحجة الغموض، ما دام معناه ظاهرًا لا لبس فيه.» وبخاصة في كيفية تطبيق المواد 7و 8 و18 وما يليها، وبالانسجام مع ما ارسته محاكم الاستئناف من عدم امكانية تطبيق القانون دون اللجان والصندوق، وللنزاع الجدي وتعليق القانون والاجراءات وفقاً للمادة 58،
3- في أصول إبلاغ المستأجرين عبر الجريدة الرسمية بتأليف اللجان وفقاً للقانون رقم 646، وللمرسوم الاشتراعي الرقم 9 الصادر في 1939/11/21، بعد تأليف اللجان وعملها اصولاً:
ومن ناحية أخرى لا يمكن المباشرة بعمل اللجان حتى ولو جرى تأليف اللجان وأعضائها اصولاً الاّ استناداً الى مذكرات وتعاميم تنظّم دقائق المرسوم التنفيذي، بخاصة بعد إعلام المستأجرين والمالكين أصولاً بالجريدة الرسمية عن بدء عملها المفترض في المادة 7 من قانون الايجارات خلال شهرين من نفاذ القانون” تُعَيَّن اللجنة خلال مهلة شهرين من تاريخ نفاذ هذا القانون بموجب مرسوم بناءً على اقتراح كل من وزراء العدل والمالية والشؤون الاجتماعية”.
كما ألزمت المادة 7 أن “يعين في كل محافظة لجنة واحدة على الاقل.
يلحقُ بكل لجنة كاتب ومباشر بقرار من وزير العدل.
يحدّد بمرسوم تعويضات كل من الرئيس والأعضاء والكاتب والمباشر.
تعقد اللجنة اجتماعاتها أثناء أو خارج الدوام الرسمي في الأماكن التي يُحدّدها وزير العدل”.
وهذه الالتزامات والاجراءات جميعها لم تنفذ، علماً ان المرسوم انشىء لاحقاً في العام 2019 دون تأليف وتكليف القضاة الذين لم يمارسوا عملهم يوماً، والذي لم يبدأ العمل بها أصولاً حتى تاريخه، بخاصة ان المهلة المفترضة التي حدّدها القانون لبدء عمل اللجان هي مهلة شهرين من تاريخ نفاذ القانون وفقاً للمادة 7 منه، وقد مرّت وانقضت، ويجب اعادة اعلام وتحذير المستأجرين عند تأليف هيئاتها وبدء عملها أصولاً، وفقاً لقاعدة توازي الاجراءات او الاشكال procedures -parallelisme des des formes وهو مبدأ ينص على أن تعديل او الغاء اي تصرف قانوني يجب ان يتم باتباع ذات الاجراءات والشكل القانوني، الذي تمّ اعتماده عند انشائه، بخاصة عند التأخر بتأليف وعمل اللجان القضائية.
مع العلم ان القانون رقم 646، الصادر في 2 حزيران سنة 1997، حدد المهل لنشر القوانين والمراسيم والقرارات في الجريدة الرسمية، بحيث تنشر كل القوانين وتعديلاتها وتأجيلها لإنشاء اللجان في الجريدة الرسمية، خلال مهلة اقصاها خمسة عشر يوماً من تاريخ اصدارها. كما نصّت المادة الاولى المعدّلة من المرسوم الاشتراعي الرقم 9 الصادر في 1939/11/21 على ان القوانين والمراسيم التي تختص بجمهور الرعية ومنها عمل اللجان اذا تمّ تأجيل العمل بها فهي تصبح نافذة في اليوم الثامن الذي يلي نشرها في الجريدة الرسمية، ما لم يكن هناك نص مخالف. اي ان الاعلام عن بدء عمل اللجان بعد مرور سنوات طويلة لا يتمّ الا بالجريدة الرسمية بخاصة عند تأليف اللجان وبدء عملها مع قضاتها، وهي السلطة المخولة رسمياً بتلقي الطلبات وليس موظف من هنا او هناك، ولا يمكن ترتيب الجزاء قبل اعادة تأليف الهيئات وابلاغ المستأجرين بالجريدة الرسمية، وكونه يختص بجمهور كبير من الشعب، مرتبطة حقوقهم بعمل وتأليف هذه اللجان لا أن يحاكموا غيابياً، ودون توضيح حقوقهم وواجباتهم، وضمان ممارستها أمام هيئات ولجان قضائية مكتملة العناصر.
4- بخاصةان المادة 8 من قانون الايجارات 2017/2 إشترطت ان يكون هناك تحديد لبدل المثل كشرط لتقديم الطلب الى اللجان هذا وبعد تأليفها اصولاً، ويؤدي تقديم هذا الطلب إلى تعليق مهلة دفع الزيادات على بدل الإيجار الناتجة عن تنفيذ هذا القانون إلى حين نفاذ قرار اللجنة بالموافقة على المساهمة أو بعدمها. علماً أنه وفقاً للمادة 8 يحق للمستأجر في أي وقت يطرأ فيه تعديل على معدل دخله العائلي الشهري أن يقدم طلباً جديداً الى اللجنة المنوه عنها اعلاه للنظر به واتخاذ القرار المناسب
5- كما اشترطت ان تبت اللجان بالطلبات خلال شهرين استناداً الى المادة 9 من قانون الايجارات ويتوجب انتظاؤ صدور القرار عنها وهي صلاحية حصرية، ونصّت على مهل لاستئنافها وإجراءات محددة ومفصلة تمارسها حصراً اللجان وفقاً للمادة 13، تحت طائلة عدم الصلاحية والاختصاص كما الحق بالاستئناف كرّسه المجلس الدستوري، علماً ان قانون الايجارات خاص واستثنائي لا يجوز التوسع بتفسيره، بحيث لا يجوز حرمان المستأجر من مراجعة اللجان وقضاتها على درجتين، مهما كانت الاسباب، ولا ترتيب الاسقاط بغياب قضاتها واحماية القانونية المكرسة للمستأجرين والمالكين في الالتجاء اليها،
بخاصة انه لا يجوز للمحاكم العادية الحلول مكان اللجان للبت بالطلبات او بصحّة الاجراءات او اكتمالها، نظراً لصلاحيتها واختصاصها الحصري، كما استقر عليه الاجتهاد،
6- وقد أصدرت بوقتها هيئة التشريع والاستشارات برئاسة القاضية المرحومة ماري دنيز معوشي بناء على طلب وزير العدل حينها، رأيها الإستشاري رقم 2014/712 تاريخ 2015/10/15 بناء على طلب وزير العدل، وارست قاعدة عدم قابلية القانون 2014 للتطبيق لعدم وجود اللجان وابطالها من المجلس الدستوري، فكيف نتصور تطبيق المادة 8 دون تأليف اللجان وقضاتها وعملهم حتى تاريخه، الذين يضمنون ممارسة هذه الحقوق ويعطون الشرعية لها،
7- وبالتالي، لا يمكن تطبيق المادة 8، كون المادة 58 علّقت جميع المواد برمتها المتصلة باللجان والصندوق لوحدة النصوص وترابطها،
8- وقد صدرت احكام وقرارات مبرمة على مدى سنوات من محكمة استئناف جبل لبنان برئاسة الدكتورة ريما شبارو منها قرارها الصادر بتاريخ 2025/4/28، وركّزت على وحدة المواد وعدم قابليتها للتجزئة كما عدم قابلية تطبيق القانون دون هاتين المؤسستين، وهناك العديد من القرارات بداية واستئنافاً كرّست قاعدة عدم جواز احلال القاضي مكان اللجان واكتفت بتقدم المستأجر ولو بطلب واحد الى اللجان لاعلان عدم اختصاصها ومنها قرار محكمة استئناف بيروت برئاسة القاضي ايمن عويدات برقم 2021/318، الصادر بتاريخ 2021/6/24، وقرار محكمة استئناف المتن الصادر بتاريخ 2025/2/27، وارسوا قواعد ثابتة اتبعها المستأجرون على مدى سنوات طويلة وارست نتائج قانونية لقراراتهم.
كما نذكر منها على سبيل المثال لا الحصر الحكم الصادر عن حضرة قاضي الايجارات في بيروت الرئيسة كارمن مشلب بتاريخ 2026/6/23،
والحكم الصادر عن حضرة قاضي الايجارات في بيروت الرئيس نجيب بيراق بتاريخ 2026/5/26،
ويتوجب تعليل المخالفات لهذه الاحكام الاستئنافية على الاقل بشكل اساسي كونها ارست احكاماً ومبادىء استند اليها المواطنون لحماية حقوقهم على مدى اعوام ووجّتهم لحماية مصالحهم ومآجيرهم، لا يجوز اسقاطها بمفعول رجعي، ودون اي خطأ منهم.
ومن المعلوم أن القاعدة الأساسية في القانون المدني:
لا يُكلف أحد بما هو مستحيل (Nemo ad impossibile tenetur)بأن يراجع لجان لا وجود لها.
9- واننا نورد على سبيل المثال لا الحصر، قراراً صادرا عن محكمة الاستئناف الناظرة بقضايا الايجارات غرفة الرئيس أيمن عويدات في ذات الاتجاه برد دعوى الاسقاط من التمديد، وبتعليق احكام القانون لحين انشاء الصندوق واللجان وفقاً للمادة 58 ودون اي موجب بالتقدم امام اي مرجع بطلب للإستفادة من الصندوق، واكتفت بعدها بتقدم المستأجر ولو بطلب واحد الى اللجان لاعلان عدم اختصاصها، وممّا جاء في القرار الصادر بتاريخ 2019/1/14:
”
” ثانياً: في الاساس
“حيث ان المستأنف يطلب من جملة طلباته، فسخ الحكم المستأنف ورؤية الدعوى انتقالاً والحكم برد المطالبة ببدل المثل عن السنة التمديدية الاولى لعام 2015 سنداً لاحكام المادة /58/ من قانون الايجارات رقم /2/ تاريخ 2017/2/28 معطوفة على المادتين /14/ و/15/ منه وكذلك عملاً بمبدأ الاثر المباشر للقانون الجديد، والا تعليق الحكم المستأنف سنداً لاحكام المادة 517/ المذكورة.
وحيث ان المستأنف عليهما يطلبان لهذه الناحية رد الاستئناف لعدم الجدية والصحة والقانونية وتصديق الحكم المستأنف للاسباب التي ادليا بها والمذكورة اعلاه.
وحيث انه من التدقيق باوراق الملف الحاضر تبين ان النزاع الراهن يدور حول مدى وجوب الزام المستأنف كمستأجر ممددة اجارته بان يدفع للجهة المستأنف عليها الزيادة على بدل الايجار عن العام الاول اي العام 2015 عملاً باحكام قانون الايجارات الساري المفعول من تاريخ 2014/12/28 .
وحيث انه، وفي اطار النزاع الراهن، فان ما يقتضي قوله، ان قانون الايجارات الصادر في الجريدة الرسمية بتاريخ2014/6/26 إنّما أنشأ صندوقاً خاصاً بالايجارات السكنية تابعاً لوزارة المالية لمساعدة المستأجرين في دفع الزيادات على البدلات والذين لا يتجاوز دخلهم ثلاثة أضعاف الحدّ الأدنى للأجور، وذلك عن طريق المساهمة في الزيادات كلّياً أو جزئياً بحسب كلّ حالة.
وحيث ان مساهمة الصندوق في حالة تطبيق الزيادات هي مساهمة رئيسية اذ ان آلية تطبيق هذه الزيادات تكون معطلة طالما لم يتم انشاء هذا الصندوق وتنظيم الهيكلية القانونية وفق الاصول، كون الغاية منه هي تأمين الحد الادنى من التقديمات للمستأجرين ذوي الدخل المحدود الذين يستفيدون من تقديماته لاسيما وان الفقرة الاولى من المادة 57/ من القانون المذكور علقت مهل دفع الزيادات لحين موافقة اللجنة على المساعدة او عدمها.
وحيث انه، ومن نحوٍ آخر، فان قانون الايجارات رقم /2/ الصادر بتاريخ 2017/2/28 والمعنون “بتعديل قانون الايجارات”، قد تضمن المبدأ عينه المذكور اعلاه لناحية انشاء الصندوق الحاضر لمساعدة المستأجرين في دفع الزيادات على البدلات، وقد نص في المادة /58/ على انه خلافاً لاي نص مخالف، يعلق تطبيق احكام مواد هذا القانون المتصلة بحساب المساعدات والتقديمات، كما المراجعات القضائية في الاساس او التنفيذ او الاحكام التي سبق ان صدرت والتي تؤدي الى تحديد بدل ايجار او اخلاء المستأجر المعني بتقديمات الصندوق المذكور الى حين دخوله حيز التنفيذ.
كما نصت المادة /59/ من القانون عينه على انه تلغى جميع الاحكام المخالفة لهذا القانون او غير المتفقة ومضمونه.
وحيث انه، وفي ضوء ما تقدم، ومن ناحية اولى، فإنّ المستأنف يدلي انه يبلغ من العمر /82/ عاماً وان مدخوله الشهري لا يصل الى الحد الادنى للاجور، وان معيشته تستند الى مساعدة اهل الخير والاصدقاء في حين لم تثبت الجهة المستأنف عليها عدم صحة هذه الاقوال والادلاءات، ومن ناحية ثانية لم تصدر لغاية تاريخه المراسيم التطبيقية لصندوق المساعدات المذكور اعلاه ولا تأسس هذا الاخير او وضع نظامه المالي، فتكون والحالة هذه مطالب الجهة المستأنف عليها بالزام المستأنف بدفع الزيادات عن العام 2015، والمنصوص عنها في القانون الصادر في العام 2014 مستوجبة التعليق لعدم امكانية تطبيق هذه الزيادات على البدلات في ضوء كل ما تقدم، كون وجود الصندوق المذكور للمساهمة مع المستأجرين في دفع الزيادات هو شرط اساسي لسريان هذه الاخيرة عليه، ما يقتضي معه اعلاه وقف المحاكمة لحين انشاء الصندوق وصدور المراسيم التطبيقية له ووضع نظامه المالي.
لذلك
تقرّر بالاتفاق:
1- قبول الاستئناف في الشكل.
2- إعلان وقف المحاكمة لحين انشاء صندوق المساعدة الخاص بالمستأجرين وصدور المراسيم التطبيقية له ووضع نظامه المالي، وإبلاغ المذكرة تاريخ 2018/11/13 من الجهة المستأنف عليها”. قراراً صدر وافهم علناً في بيروت بتاريخ 2019/1/14 منشور في (مجلّة محكمة) – الأربعاء في 2019/1/16.
وكذلك قرارها برقم 2021/318، تاريخ 2021/6/24.
“محكمة” – الاربعاء في 2026/7/15