قرار للقاضي أحمد مزهر: قوانين تعليق المهل لا تعلّق مدّة عقد الإيجار والموجبات الناجمة عنه/علي الموسوي

المحامي المتدرّج علي الموسوي:

كثيرًا ما لا ينتبه بعض الحقوقيين إلى أنّ قانون تعليق المهل القانونية والقضائية والعقدية الأوّل الصادر تحت الرقم 160 في 8 أيّار 2020 على اثر اجتياح وباء ” كورونا” لبنان والعالم، وما تبعه من قوانين مدّدت مفاعيل العمل بأحكامه، لم يشمل الإيجارات الخاضعة لقانون الإيجارات الصادر في العام 2014 وما طرأ عليه من تعديل في العام 2017، وما سبقه مثل القانون رقم 195 الصادر في العام 1992 أو ما هو متعلّق بعقود الإجارة الحرّة.

فقد أتت الفقرة السادسة من المادة الثانية من القانون 160 المذكور حاسمة لجهة استثناء كلّ ما هو متعلّق بقانون الإيجارات بحيث لا تطالها على الإطلاق، وبالتالي فإنّه لا أثر لأيّ تعليق مهلة زمنية على قانون الإيجارات لا من قريب ولا من بعيد، باعتبار أنّ قانون الإيجارات مرتبط حكمًا بمدّة زمنية لا يمكن تعليقها إلّا في حال صدر ما يقضي بتمديد العمل بعقود الإجارة، وهو ما يخرج عمّا ذهبت إليه قوانين تعليق المهل نتيجة الوضع الصحّي الدقيق في لبنان والكرة الأرضية برمّتها خلال العامين 2020 و2021.

وقد أثيرت هذه النقطة القانونية أمام قاضي الأمور المستعجلة في النبطية القاضي أحمد مزهر في معرض النظر في دعوى إشغال مأجور إنقضت مهلة إيجاره دون تمديد أو تجديد حتّى اعتبر تصرّف المستأجرة تعدّيًا يفترض تصحيحه بتسليم المأجور إلى مالكه، فتلقّفها مزهر وأصدر قرارًا ناقش فيه مسألة إثارة قانون تعليق المهل على الرغم من وضوح منطوقه وأحكامه في ما يتصل بالإيجارات، وقال إنّ قوانين تعليق المهل علّقت المهل لا الموجبات التعاقدية أو دفع بدلات الإجارة الواجبة والتي لا يمكن تأخيرها أو تعليقها لأنّها أساس عقد الإيجار مقابل الإنتفاع من المأجور، وبالتالي فإنّ قوانين تعليق المهل لا تعلّق مدّة عقد الإيجار والموجبات الناجمة عنه.

ولم يكتف القاضي مزهر بكلّ ما تقدّم، بل أكّد أيضًا أنّ بحث هذه النقطة الهامة، لا يثير نزاعًا جدّيًا أمام قضاء العجلة.

“محكمة” تتفرّد بنشر قرار مزهر الذي حمل الرقم 2023/194 لجدّيته وأهمّيته وصحّته موقفه ومضمونه القانوني:

 إن قاضي الأمور المستعجلة في النبطية،

      لدى التدقيق،

تبين ما يأتي:

أنه بتاريخ 2021/7/26 تقدم السيد رباح الرضي بواسطة وكيله المحامي محمد سليم باستحضار بوجه السيدة ف. م. عرض فيه أنه يملك العقار رقم 161/النبطية التحتا وإن المدعى عليها تشغل صالة العرض الواقعة في الطابق الأول من البناء القائم على العقار المذكور كمركز للتزيين والتجميل النسائي وببدل إيجار سنوي قدره 7800 د.أ بموجب عقد إيجار مدته ثلاث سنوات تبدأ بتاريخ 2018/3/1 ولغاية نهاية شباط 2021  ومع انتهاء المدة طلبت المدعى عليها منه تجديده من 2021/3/1 لغاية آخر شباط 2022 وفق شروط جديدة فوقع على عقد الإيجار وسلمه اليها للتوقيع فاستبقته زاعمة أنها ستعيده موقعاً مع الدفعة الأولى إلا أنها استمرت في إشغال المأجور وامتنعت عن الدفع وعن إعادة العقد، الأمر الذي اضطره الى إنذارها خطياً بتاريخ 2021/5/8 بوجوب دفع مبلغ 4995000 ل.ل وتسليم العقد ولكن دون جدوى.

 وأدلى في القانون بأن المدعى عليها تمتنع عن دفع بدلات الإيجار عن الفصل الأول بالرغم من إنذارها مما يجعل العقد الجديد أو الإجارة القديمة مفسوخة على مسؤوليتها كما ينص العقد، ومما يجعل إشغالها للعقار دون مسوغ شرعي ومما يشكّل تعدّياً واضحاً على حقه بالملكية. وتابع أن المدعى عليها تخلّفت عن دفع البدلات المستحقة بما يرتب بذمتها ديناً أكيداً وغير منازع فيه، وبما يوجب الحكم له بسلفة وقتية على حساب دينه بقيمة 4990000 ل.ل أو بقيمة 3900 د.أ . وطلب سنداً للمادة 579 أ.م.م فقرتها الثانية إلزام المدعى عليها بإخلاء العقار المذكور وتسليمه اليه شاغراً من أي شاغل خلال مهلة أسبوع تحت طائلة غرامة إكراهية مقدارها ثلاثمئة دولار أميركي عن كل يوم تأخير وإلزامها بأن تدفع له سلفة وقتية بقيمة 9900000 ل.ل تمثّل الفصلين الأول والثاني المستحقين وفقاً لعقد الإيجار الجديد أو وفقاً للبدل المحدّد في عقد الإيجار الجديد بقيمة 3900 د.أ لقاء البدلات المستحقة خلال مهلة أسبوع تحت طائلة غرامة إكراهية مقدارها مئة د.أ عن كلّ يوم تأخير وبموجب قرار نافذ على أصله وتضمينها الرسوم والمصاريف كافة،

وأنه بتاريخ 2021/8/17 تقدمت المدعى عليها بواسطة وكيلها المحامي ع. م. بلائحة جوابية عرضت فيها أنها كانت قد استأجرت مع المدعوة س. ف. المحل موضوع الدعوى والكائن في العقار رقم 161/النبطية التحتا وذلك لمدة ثلاث سنوات من 2018/3/1 لغاية شباط 2021 من المدعي. وبسبب الظروف الإقتصادية والصحية صدر القانون رقم 160 تاريخ 2020/5/8 والقاضي بتعليق المهل العقدية ابتداء من تاريخ 2019/10/18 ومن ثم القانون رقم 2020/185 الذي مدد تعليق المهل لغاية 2020/12/31 ضمناً فأرسلت كتاباً الى المدعي تعلمه فيه بالإستفادة من قوانين تعليق المهل فيكون إشغالها للعقار موضوع الدعوى شرعياً وقانونياً. وتابعت أن المدعي ابتدع قضية عقد الإيجار الجديد توسّلاً لإخلائها، وهذا الأمر لا يلزمها بشيء وإن الدعوى تخرج عن اختصاص قضاء العجلة لعدم توافر العجلة والضرر الفادح. وخلصت الى المطالبة برد الدعوى للأسباب المذكورة وتضمين المدعي العطل والضرر والمصاريف،

وأنّه بتاريخ 2022/2/3 تقدم المدعي بلائحة جوابية كرر فيها إدلاءاته ومطالبه السابقة، وأضاف أن عقود الإيجار مستثناة من قوانين تعليق المهل، واستطراداً فإن مفاعيل قوانين تعليق المهل قد انتهت، وبالرغم من ذلك لم تبادر المدعى عليها الى تسديد البدلات المتوجبة عليها ولا تزال مستمرة في إشغال المأجور الذي تركته س. ف. وتستعمله كمركز للتزيين النسائي، وكرر مطلبه السابق طالباً إلزامها بسلفة وقتية بقيمة 9990000 ل.ل لثبوت عدم اعتراضها أو نزاعها بتوجّب المبلغ وصحته،

وأنه بتاريخ 2022/3/21 تقدمت المدعى عليها بلائحة بمثابة مرافعة كررت فيها إدلاءاتها ومطالبها السابقة مدلية بوجود دعوى إثبات إجارة واستفادة من قانون تعليق المهل مقدمة أمام محكمة الإيجارات في النبطية،

وأنه بتاريخ 2022/5/5 صدر عن المحكمة قرار قضى بفتح المحاكمة وإدخال السيدة س. ف. في الدعوى الراهنة وإبلاغها الأوراق،

وأنه بتاريخ 2022/8/3 تقدمت المقرر إدخالها س. ف. بواسطة وكيلتها المحامية أ. ح. بلائحة جوابية عرضت فيها أنها خبيرة تجميل وأن المدعى عليها عرضت عليها مشاركتها في مركز تجميل في النبطية وتم توقيع العقد مع المدعي بتاريخ 2018/3/1 وبسبب الخلافات حول العمل أعلمت المدعي والمدعى عليها برغبتها بفسخ عقد الشراكة وبأنها لم تعد فريقاً في عقد الإيجار الموقع بين الطرفين. وأدلت في القانون بوجوب إخراجها من المحاكمة لانتفاء أي صلة لها بفريقي النزاع كما أوضحت وهو ما يثبته عدم مطالبتها من قبل المدعي بأي شيء وطلبت إخراجها من الدعوى لعدم سريان أي من بنود عقد الإيجار الجديد بوجهها محتفظة بحقها في المطالبة بالتعويض وتضمين المدعى عليها الرسوم والمصاريف،

وأنه بتاريخ 2023/3/9 تقدّمت المدعى عليها بلائحة جوابية كرّرت فيها إدلاءاتها ومطالبها السابقة وأضافت أنها تطلب رد طلب إخراج المقرر إدخالها من المحاكمة مع اعتبار تمثيلها عبر وكيل المدعي القانوني غير صحيح،

وأنه بتاريخ 2023/4/25 صدر عن المحكمة قرار قضى بفتح المحاكمة وتكليف الجهة المدعية بإسناد مطالبها،

وأنه بتاريخ 2023/5/18 تقدم المدعي بلائحة إنفاذ قرار إعدادي كرر فيها إدلاءاته ومطالبه السابقة، كما تقدم بطلب إضافي أكد فيه على طلبه الرامي الى إخلاء المدعى عليها من المأجور موضوع الدعوى لانتهاء عقد الإجارة ومنحه سلفة وقتية عن بدلات الإجارة المستحقة،

وأنه بتاريخ 2023/6/22 تقدمت المدعى عليها بمرافعة خطية كررت فيها مطالبها السابقة طالبة رد الطلب الإضافي،

وأنه في الجلسة المنعقدة بتاريخ 2023/6/27 حضر وكيل المدعي وصرح أنه يمثل أيضا عن المقرر إدخالها وكرر مطالبه السابقة وحضر وكيل المدعى عليها وكرر مطالبها السابقة، وأعلن اختتام المحاكمة،

حيث ومن نحو أول، فإن المدعي يطلب إلزام المدعى عليها بإخلاء المأجور موضوع الدعوى الكائن في العقار رقم 161/النبطية التحتا وتسليمه اليه شاغرا من أي شاغل خلال مهلة أسبوع تحت طائلة غرامة إكراهية مقدارها ثلاثمئة دولار أميركي عن كل يوم تأخير وإلزامها بدفع سلفة وقتية على حساب البدلات المستحقة وغير المسددة نتيجة استمرارها في إشغال المأجور وذلك لحين الإخلاء الفعلي خلال مهلة أسبوع تحت طائلة غرامة إكراهية بقيمة 300 د.أ عن كل يوم تأخير باعتبار إقامتها فيه دون رضاه ودون مسوغ شرعي وهو المالك له من قبيل التعدي الواضح على حقوقه بمفهوم الفقرة الثانية من المادة 579 أ.م.م بما يوجب الحكم عليها بالإخلاء، بعد انتهاء مفعول عقد الإجارة ومدته وبعد تحقق شروط بند الفسخ الحكمي،

وحيث إن المدعى عليها تطلب رد الدعوى لعدم الإختصاص بسبب عدم توافر عنصر العجلة ولوجود دعاوى عالقة أمام محكمة الأساس ودعوة الأطراف الى الإستجواب والتأكيد على عدم صفة وكيل المدعية لتمثيل المقرر إدخالها س. ف. وعدم قانونية ذلك،

وحيث إن المقرر إدخالها س. ف. طلبت إخراجها من المحاكمة الراهنة لعدم وجود صلة بينها وبين الطرفين لا سيما وأنها تركت المأجور موضوع الدعوى وانحصرت العلاقة فيه بين المدعي والمدعى عليها،

وحيث إن الفقرة الثانية من المادة 579 أ.م.م تعطي قاضي الأمور المستعجلة صلاحية اتخاذ التدابير الآيلة الى إزالة التعدي الواضح على الحقوق أو الأوضاع المشروعة،

وحيث يشترط لإعمال أحكام الفقرة المشار إليها أعلاه أن يكون للمدعي حقّ مشروع يضمن القانون حمايته وأن يكون التعدّي المطلوب إزالته والواقع على هذا الحق ساطعًا بعدم مشروعيته ولا نزاع جدّي حوله، كما أنّ تطبيق أحكام الفقرة المذكورة لا يستوجب توافر عنصري العجلة وعدم التعرّض لأصل الحقّ، والبحث حول توافر الخطر الأكيد، فتردّ إدلاءات المدعى عليها المخالفة لعدم القانونية،

وحيث يتبين بالرجوع الى صورة الإفادة العقارية العائدة للعقار رقم 161/النبطية التحتا والمبرز صورة عنها في الملف أن ملكية العقار المذكور تعود للمدعي، فيكون الأخير صاحب حق مشروع يضمن القانون حمايته، ومن الثابت أيضًا أن المدعى عليها تشغل القسم المذكور دون رضى المدعي،

وحيث على الشاغل في ملك الغير أن يبرّر إشغاله وإلّا عدّ غاصبًا ومحتلًّا ويجوز لقضاء الأمور المستعجلة في مثل هذه الحال التدخل لوضع حد لإشغاله ملك الغير وفقًا لأحكام الفقرة الثانية من المادة 579 أ.م.م والحكم عليه تاليًا بالإخلاء،

وحيث إن المدعى عليها تبرّر إشغالها للمأجور موضوع الدعوى بأنها مستأجرة له بموجب عقد إيجار موقع مع المدعي بتاريخ 2018/3/1 ومدته ثلاث سنوات بحيث ينتهي في آخر شباط من العام 2021 ولكن صدور قوانين تعليق المهل رقم 2020/160 و2020/185 و2021/212 و2021/237 أدّى الى تعليق كل المهل العقدية وجعل عقدها ساري المفعول فيكون إشغالها للعقار موضوع طلب الإخلاء شرعياً وقانونياً، ويخرج أمر البت بالدعوى عن اختصاص قضاء العجلة بسبب مشروعية الإشغال وبسبب وجود دعوى عالقة بهذا الشأن أمام محكمة الإيجارات،

وحيث إن إشغال المدعى عليها للقسم موضوع الدعوى ومهما تمادى في الزمن ليس من شأنه أن يجعل إشغالها له مشروعاً طالما لم تثبت أي سند قانوني يبرر هذا الإشغال لملك المدعي، كما إن إقامة دعوى أمام محكمة الأساس المختصة ليس ممنوعاً ولا يمنع ذلك قاضي الأمور المستعجلة من اتخاذ التدبير المطلوب وفقاً لصراحة نص المادة 581 أ.م.م طالما لم تصل القضية الى المرحلة الإستئنافية، مع احترام الشروط المنصوص عنها في المادة المذكورة، مما يقتضي معه رد إدلاءات المدعى عليها لهذه الناحية أيضاً لعدم قانونيتها، هذا من جهة،

حيث، ومن جهة أخرى، فإن قانون تعليق المهل رقم 2020/160 والقوانين اللاحقة التي مددت مفعول العمل بأحكامه، نص صراحة في الفقرة السادسة من المادة الثانية منه على استثناء الإيجارات الخاضعة لقانون الإيجارات الجديد تاريخ 2014/5/9 والمعدل بموجب القانون رقم 2017/2 من أحكامه، ويستنتج من ذلك أن عقود الإجارة الحرة الخاضعة لقانون الموجبات والعقود أو القانون رقم 1992/159 لا تخضع أيضا لقوانين تعليق المهل لأن تلك القوانين علقت المهل لا الموجبات التعاقدية أو دفع بدلات الإجارة باعتبار أن تسديد بدل الإيجار هو موجب أساسي في هذا النوع من العقود يقع على عاتق المستأجر ولا يمكن تعليقه، وإلا نسف عقد الإيجار من أساسه،

وحيث تقتضي الإشارة الى أن الإيجار من العقود المستمرة التي يستغرق تنفيذها مدة زمنية معينة فهو من عقود المدة التي يعتبر الزمن فيها عنصراً جوهرياً ويرتبط بكل من المنفعة والأجرة حيث تمتد منفعة الإيجار في الزمان وتحسب الأجرة على أساس مدة الإنتفاع فالمدة في عقد الإيجار مقصودة لذاتها،

حيث وبالعودة الى واقعات الدعوى الراهنة، يستفاد من التعليل المساق أعلاه أن إدلاءات المدعى عليها لناحية تعليق سريان عقد الإيجار الموقع بينها وبين المدعي مردودة لعدم قانونيتها وعدم وجاهتها، ويكون عقد الإيجار الموقع بينهما ومدته ثلاث سنوات قد انتهى عن الفترة التعاقدية الأولى في آخر شباط 2021، وقد نص العقد صراحة في متنه على أن الإجارة تنتهي حكماً بانتهاء مدتها، وعند انتهاء مدة الإجارة يبادر المستأجر الى إخراج منقولاته تلقائياً وتسليم المفاتيح الى المؤجّر،

وحيث إن المدعى عليها لم تبرز أي دليل يثبت أو يؤشر على حصول تمديد للعقد الموقع مع المدعي بعد انتهاء مدته وإن استمرارها في إشغال المأجور بعد انتهاء مدة الإجارة لا يفيد بحصول تجديد أو تمديد للعقد سنداً للمادة 592 م.ع، كما أن المادة 593 م.ع تنص على أن الإستمرا في الإنتفاع بالمأجور لا يفيد تجديد العقد ضمناً إذا كانت التخلية قد طلبت أو كان أحد الفريقين قد أتى فعلاً يستفاد منه عدم رغبته بتجديد العقد، ومن الثابت أن المدعي وجه إنذاراً الى المدعى عليها في 2021/5/8 أي بعد حوالي الثلاثة أشهر من انتهاء مدة الإجارة طالبها فيه بتوقيع عقد إيجار جديد أو فسخ العقد واعتبار إشغالها دون مسوغ شرعي، مما يشكل دليلاً على عدم رغبته بتجديد التعاقد، كما أنه تقدم بالدعوى الراهنة بتاريخ 2021/7/26،

وحيث لا تكون المدعى عليها نتيجة لكل ما تقدم قد بررت إشغالها لملك المدعي بعد انتهاء مدة الإجارة الموقعة بينهما، فيكون إشغالها له من قبيل التعدي الواضح على حقوقه المشروعة بما يوجب الحكم عليها بالإخلاء سندا لأحكام الفقرة الثانية من المادة 579 أ.م.م، ويقتضي تالياً إخراج المقرر إدخالها من المحاكمة الراهنة لعدم ثبوت إشغالها للمأجور موضوع الدعوى بدليل عدم تقدم المدعي بأي طلبات بوجهها لا سيما بعد تقرير إدخالها،

حيث، ومن نحو ثان، فإن المدعي يطلب منحه سلفة وقتية بقيمة 9990000 ل.ل على حساب حقه في بدلات الإجارة المستحقة والتي لم تقم المدعى عليها بتسديدها، وهو ما تطلب الأخيرة ردّه،

وحيث إن الفقرة الأخيرة من المادة 579 أ.م.م تجيز لقاضي الأمور المستعجلة منح الدائن سلفة وقتية على حساب حقه غير القابل لأي نزاع جدي،

وحيث من الثابت أن المدعى عليها شغلت ولا تزال المأجور موضوع الدعوى وأن هذا الإشغال لم يستند الى أي مسوغ شرعي وفقاً لما تم تبنيه أعلاه من تعليل، وحيث من الثابت أيضاً أنّ بدل الإيجارة الذي كان متفقاً عليه بين الفريقين كان يتراوح بين 7200 د.أ و 7800 د.أ، وهو بدل إجارة سنوي،

وحيث إن المدعى عليها لم تنازع في استحقاق بدلات الإجارة بذمتها ولم تعارض إدلاءات المدعي لهذه الناحية، فيكون الدين المطالب بمنح سلفة وقتية على أساسه ثابتاً وغير قابل لأيّ نزاع جدي،

وحيث يقتضي تبعاً لذلك منح المدعي سلفة وقتية على حساب حقه في البدلات المستحقة له بذمة المدعى عليها بقيمة تسعة ملايين ل.ل وإلزام المدعى عليها بدفعها،

حيث ومن نحو ثالث وأخير، يقتضي في ظل هذه النتيجة رد كل ما زاد أو خالف من مطالب وأسباب لعدم جدوى البحث في مضمونها، لا سيما طلب النفاذ على الأصل لعدم وجود مبرّر له وطلب العطل والضرر لعدم الثبوت، وطلب استجواب الأطراف لعدم الجدوى، وهذا مع الإشارة الى أن ما أدلت به المدعى عليها لناحية عدم قانونية تمثيل وكيل المدعي للمقرر إدخالها أو العكس مستوجباً للإهمال لعدم تأثيره على مسار الدعوى الراهنة ونتيجتها،

يقرّر ما يلي:

أوّلًا: إلزام المدعى عليها بإخلاء المأجور موضوع الدعوى والكائن في البناء القائم على العقار رقم 161/النبطية التحتا خلال مهلة أسبوع من تبلغها القرار الراهن وتسليمه الى المدعي خالياً من أي شاغل تحت طائلة غرامة إكراهية مقدارها ثلاثة ملايين ل.ل عن كل يوم تأخير للأسباب المشار اليها في المتن،

ثانيًا: إلزام المدعى عليها بأن تدفع للمدعي مبلغ تسعة ملايين ل.ل كسلفة وقتية على حساب حقه في البدلات المستحقة للأسباب المذكورة في المتن،

ثالثًا: ردّ كلّ ما زاد أو خالف من مطالب وأسباب،

رابعًا: تضمين المدعى عليها الرسوم والنفقات كافة،

       قراراً معجّل التنفيذ صدر وأفهم علناً في النبطية بتاريخ 2023/8/23.