لهذه الأسباب لجنة الادارة والعدل النيابية مطالبة بتعليق قانون الايجارات.. ونطالب رئيس الجمهورية بمنع الظلم من الاخلاءات غير القانونية/أديب زخور

المحامي أديب زخور*:
أولاً : التعريف القانوني للاجتهاد المبدئي (Arrêt de principe)
Arrêt de principe هو اصطلاح قانوني فرنسي يُقصد به القرار القضائي الذي لا يقتصر على الفصل في النزاع المعروض على المحكمة، بل يتجاوز ذلك إلى إقرار قاعدة أو مبدأ قانوني عام، أو توضيح تفسير قاعدة قانونية، بصورة تصلح لتوجيه المحاكم في القضايا المماثلة اللاحقة وهذا ما اتبعته المحاكم بتفسير المادة 58 منذ العام 2017.
وبالتالي: يُقصد بالـ Arrêt de principe القرار القضائي الذي يتضمن تكريساً أو إقراراً لمبدأ قانوني ذي طابع عام، ويهدف إلى توحيد الاجتهاد القضائي أو وضع حد للتباين في تفسير النصوص القانونية، وهذا ما تمّ اتباعه في شرح المادة 58 وباقي النقاط المتصلة بها، وبصدور احكام استئنافية نهائية لأنّها غالباً غير قابلة للتمييز إلّا ضمن شروط محدّدة.
ثانياً: القوة التوحيدية والتوجيهية لقرارات محاكم التمييز والاستئناف
قوامها أن القرارات المتكررة والمستقرة الصادرة عن محاكم استئناف الإيجارات وعن محاكم التمييز كرّست تفسيراً موحّداً للمادة 58، بحيث أصبح هذا التفسير اتجاهاً اجتهادياً مرجعياً يُستند إليه أمام المحاكم.
وهنا يجب أن نبني الاستدلال على ثلاث مسائل مترابطة:
1. تعليق الإجراءات المتعلقة والمتصلة باللجان والصندوق بموجب المادة 58.
2. الاكتفاء بتقديم المستأجر طلباً واحداً للاستفادة من هذا التعليق، وما إذا كان ذلك يؤدي إلى رفع صلاحية المحاكم العادية للنظر في النزاع.
3. امتداد أثر التعليق إلى المادة 16، باعتبارها متصلة بآلية اللجان والصندوق، وعدم جواز فصلها عن النظام القانوني الذي علّقته المادة 58.
أولاً: أهم القرارات التي يمكن تأسيس الاجتهاد المبدئي عليها
بعد البحث، ظهرت قرارات مهمة، وأهمها:
1- قرار محكمة التمييز المدنية رقم 2019/65 تاريخ 2019/10/15
مرجع تمييزي أساسي، المحكمة: محكمة التمييز المدنية، الغرفة الأولى. الرئيس القاضي كلود كرم والمستشارتان روزين غنطوس ورنا عويدات. القرار رقم 2019/65 التاريخ 15 تشرين الأول 2019.
هذا القرار بالغ الأهمية؛ لأنه لم يكتفِ بتفسير محكمة الاستئناف للمادة 58، بل أقرّ تطبيقها. وقد اعتبر أن أحكام القانون التي تؤدي إلى تحديد بدل الإيجار أو إخلاء المستأجر تُعلّق متى اعتبر المستأجر نفسه معنياً بتقديمات الصندوق، إلى حين دخوله حيّز التنفيذ. كما أقرّ أن مطالبة المالك بالبدل الجديد تبقى غير ذات أثر خلال فترة التعليق.
هذا القرار يؤسس لثلاث قواعد:
1. أن المادة 58 تتعلق بمفاعيل قانونية وإجرائية، وليست مجرد تعليق إداري لعمل الصندوق.
2. أن استفادة المستأجر من تقديمات الصندوق تؤثر في إمكانية متابعة دعوى الإسقاط القائمة على عدم دفع الزيادات القانونية.
3. أن المحكمة لا تستطيع تجاهل تعليق المفاعيل القانونية المرتبطة بالصندوق واللجان.
2- قرار محكمة استئناف بيروت، الغرفة الحادية عشرة، تاريخ 2020/4/6 
قرار استئنافي مبدئي منشور- الرئيس القاضي أيمن عويدات، المستشاران حسام عطالله وكارلا معماري. التاريخ 6 نيسان 2020 الدعوى استرداد مأجور للضرورة العائلية.
هذا القرار من أقوى المراجع ، فقد اعتبرت المحكمة أن مساهمة الصندوق في حالات استرداد المأجور للضرورة العائلية تشكل مساهمة رئيسية وحيوية، وأن عدم دخول الصندوق حيّز التنفيذ يؤدي إلى تعطيل آلية تطبيق القانون في الشق المتعلق باسترداد المأجور. والأهم أنها قالت إن التعليق ينسحب على: طلبات الاسترداد المقدمة من المالك وعلى دفع الزيادات على بدلات الإيجار. كما أكدت أن النص لا يميز بين حالات المساعدة المختلفة. وقضت بفسخ الحكم المستأنف وتعليق السير بإجراءات الدعوى إلى حين دخول الصندوق حيّز التنفيذ. (تراجع مجلة محكمة).
وجه الاستفادة منه: لا يجوز تجزئة نطاق المادة 58 بحسب نوع الدعوى، متى كانت النتيجة التي تؤدي إليها مرتبطة بتقديمات الصندوق.
3- قرار محكمة استئناف بيروت رقم 2021/318 تاريخ 2021/6/24
هذا القرار مهم جداً ، أي تقديم المستأجر طلباً واحداً إلى اللجان وعدم جواز حلول المحاكم العادية محلها. وقد علقنا عليه أكثر من مرة.
4- قرار محكمة استئناف جبل لبنان بتاريخ 2025/4/28 برئاسة الدكتورة ريما شبارو
هذا القرار كرّس مبدأ وحدة قانون الإيجارات وعدم قابلية المواد المرتبطة باللجان والصندوق للتجزئة. وعدم امكانية بدء وانتهاء المهل القانونية 9 و12 سنة دون انشاء اللجان والصندوق وباتلتالي عدم امكانية تطبيق المادة 16.
كرّس المبادىء التالية:
• عدم إمكانية تطبيق القانون بمعزل عن اللجان والصندوق، وعدم جواز فصل المواد المترابطة عن بعضها، كما عدم جواز تطبيق جزء من الآلية القانونية وإهمال الجزء الآخر، والاهم ارتباط تطبيق أحكام التمديد بالآلية التي أنشأها القانون لتحديد بدل المثل والاستفادة من الصندوق. وهذا يصلح للاستناد إليه في الربط بين المادة 16 والمادة 58 – المصدر المنشور الذي يشير إلى القرار.
5- قرار محكمة استئناف المتن بتاريخ 2025/2/27
• المحكمة: محكمة الاستئناف المدنية في جبل لبنان، الغرفة الثامنة عشرة في المتن، الرئيس القاضي جورج حرب والمستشارتان ريما حرفوش وسيلين الخوري.
أهميته أنه اعتبر، في أحد جوانبه، وجوب وقف النظر في الاستئناف الأصلي إلى حين البت بمسألة استفادة المستأجر من الصندوق ودخول الصندوق حيّز التنفيذ، استناداً إلى المادة، وهذا مهمّ لإثبات أن تطبيق المادة 58 ليس مرتبطاً حصراً بدعاوى الزيادة أو الإسقاط، بل يمكن أن يمتد إلى دعاوى أخرى متى تحققت شروط النص.
ثالثاً: تشكل هذه القرارات Arrêts de principe
إن تتابع صدور القرارات والاحكام عن محاكم التمييز والاستئناف وتوافقها مع المبادئ الأساسية أنشأ اتجاهاً اجتهادياً مرجعياً.
إن القرارات الصادرة عن محاكم استئناف الإيجارات، والتي كرّست تعليق تطبيق الأحكام والإجراءات المتصلة باللجان والصندوق، لم تكن مجرد أحكام مرتبطة بوقائع فردية، بل أرست مبادئ قانونية تتعلق بوحدة النظام الاستثنائي الذي وضعه المشترع، وبترابط أحكامه الموضوعية والإجرائية، وباستحالة ترتيب النتائج القانونية والجزاءات المترتبة على عدم استكمال إجراءات أناطها القانون حصراً بلجان ذات اختصاص قضائي، قبل إنشائها ومباشرتها مهامها ودخول الصندوق حيّز التنفيذ.
وقد تعزز هذا الاتجاه بقرار محكمة التمييز المدنية رقم 65/2019 تاريخ 15/10/2019، وبقرار محكمة استئناف بيروت تاريخ 6/4/2020، وبالقرارات الاستئنافية اللاحقة التي تناولت المادة 58 والمواد المتصلة بها، ولا سيما المادة 16 التي يتم اعلان اسقاط حق المستأجر بناء عليها من التمديد بصورة مخالفة للقانون وللدستور.
ومن ثم، فإنّ هذه القرارات، ثبت استقرارها وتوافقها في المبادئ القانونية التي كرستها، وتشكل اتجاهاً اجتهادياً مبدئياً (Courant jurisprudentiel de principe)، يتعين على المحاكم اللاحقة أخذه بعين الاعتبار ومناقشته، وعدم العدول عنه دون تعليل قانوني جدي.
وقد كرّست القاعدة القانونية نفسها، وأن المحاكم بنت عليها نتائج عملية، وهناك اجتهاداً قضائياً مستقراً لا يجوز تجاوزه بصورة عرضية أو دون تعليل، مع الاحتفاظ بالتمييز بين قوته الإقناعية والاجتهادية وبين الحجية القانونية الملزمة.
رابعاً: الربط بين المادة 16 والمادة 58
المادة 16 من القانون رقم 2017/2 تتناول حق المستأجر الذي لا يزال مستوفياً لشروط الاستفادة من تقديمات الصندوق وصدور قرار عن اللجان التي لم تتألف هيئاتها القضائية، في طلب تحرير عقد إيجار جديد لمدة أقصاها ثلاث سنوات، وتربط هذا الحق بشروط وإجراءات محددة وهي معلّقة التطبيق استناداً الى المادة 58 لتعلقها باللجان والصندوق بشكل مباشر ولا يمكن تجاوزها او اخذ صلاحياتها كما جاء في قرار محكمة التمييز ومحاكم الاستئناف. وتحدد الاسقاط شرط تحقق ثلاثة شروط بالتضامن والتزامن، ومنها:
• تقديم الطلب الخطي إلى المالك قبل انتهاء السنة التاسعة بثلاثة أشهر، شرط صدور قرار بالاستفادة من تقديمات الصندوق بقرار معلل من اللجنة وهي غير منشأة، ومن بعدها اثباته بافادة عنها او اي وسيلة اثبات اخرى.
• تحديد بدل المثل وفق الآلية القانونية المنصوص عنها في المادة 16 وفي المادة 15 ومن دونها لا امكانية لاعلان عدم الاستفادة من التمديد. وللاسف فقد تمّت مخالفة كل هذه الشروط الواضحة والصريحة. اضافة الى تعليقها استناداً الى المادة 58 التي اصبحت القرارات الصادرة كما بيّنا بمثابة القرار التوجيهي والمرجعي والمبدئي لباقي المحاكم ولا يمكن تجاوزها.
وفي المقابل، فإنّ المادة 58 علّقت تطبيق الأحكام المتصلة بحساب المساعدات والتقديمات، وكذلك المراجعات القضائية في الأساس أو التنفيذ والأحكام التي تؤدي إلى تحديد بدل إيجار أو إخلاء المستأجر المعني بتقديمات الصندوق ومنها المنصوص عليها في المادة 16.
وبالتالي: لا يجوز تعليق الإجراء الذي يتوقف عليه إثبات استفادة المستأجر من الصندوق، ثم تطبيق الجزاء المترتب على عدم استكمال هذا الإجراء، إذا كان استكماله متعذراً بسبب عدم إنشاء اللجنة أو عدم دخول الصندوق حيّز التنفيذ. وهذه الحجة تتصل بمبدأ عدم جواز تكليف الشخص بما يستحيل عليه تنفيذه، وبمبدأ وحدة النص القانوني.
خامساً: هل يكفي تقديم طلب واحد إلى اللجنة؟
وفقاً للاجتهاد الثابت كما بينا، فإن تقديم طلب واحد إلى اللجنة، متى ثبت حصوله وكان المستأجر يطلب الاستفادة من تقديمات الصندوق، يكشف عن اتخاذه الصفة القانونية للمستفيد المحتمل، ويجعله معنيّاً بأحكام المادة 58. وبالتالي لا يجوز تحميله نتائج عدم إنشاء اللجنة أو عدم صدور قرار عنها، لأن ذلك يعود إلى الدولة وليس إلى المستأجر. والقرار التمييزي رقم 2019/65 مهم هنا، لأنه استعمل معيار اعتبار المستأجر نفسه معنياً بتقديمات الصندوق، ولم يجعل صدور قرار فعلي عن اللجنة شرطاً وحيداً لتطبيق المادة 58.
اضافة الى ان قرار المجلس الدستوري ابطل قانون الايجارات 2014 لأن اللجنة كانت على درجة واحدة، واعتبر انها غير دستورية ولا تعطي الضمانة للمستأجر للدفاع عن نفسه، وأبطل القانون واوجب انشاء اللجان على درجتين وعملها لكي تكون دستورية، ولا يمكن بالتالي تطبيق المادة 16 وتجاوز عمل اللجان التي فرض المجلس الدستوري ومن بعدها الاحكام الصادرة ان تكون موجودة وتعمل على درجتين تحت طائلة الابطال المطلق وجعل القرارات غير دستورية وغير قانونية ومنها لتنطبيق المادة 16 تحت طائلة الابطال المطلق.
سادساً: صدور احكام متناقضة بين محكمة وأخرى مخالفة وحدة المعايير التي ارستها الاحكام السابقة ووجهت المتقاضين
تفاجأ المتقاضون كما المحامون بعد 2026/2/28 وبعد التشكيلات الاخيرة بصدور احكام عن محاكم الايجارات تتناقض مع ما ارسته محاكم التمييز والاستئناف واتبعتها معظم المحاكم البدائية، فمنها ما اعلن انتهاء السنوات التمديدية التسعة استناداً الى المادة 16 بالرغم من تطلب هذه المادة فرض شروط الزامية ومنها انشاء الهيئات القضائية للجان وعملها وصدور قرارات باستفادة المستأجر من الصندوق وهو الشرط الاساسي للاسقاط من التمديد من عدمه، كما صدور قرار آخر بالاستفادة من التمديد طوال السنوات الماضية التسع وصدور قرار آخر بتحديد بدل المثل كما اوجبت المادة 16 شرطاً آخر بتمويل الصندوق وانشائه.
وبالرغم من كل هذه المخالفات صدرت قرارات بالاخلاء مخالفة للاجتهاد التي ارسته الاحكام الاستئنافية والتمييزية ومخالفة للقانون ولتفسير المادة 16 عينها.
كما أنّ بعض الاحكام تطلبت ان يكون المستأجر قدم كل عام طلبات للجان بالرغم من عدم انشائها وهي ظاهرة فريدة من نوعها، اضافة الى ان اقلاماً كثيرة وموظفين اما كانوا يرفضون تقديم الطلبات او كانوا غير متواجدين، ولا يمكن العمل دون القضاة والهيئات القضائية المشرفة عليها وبالرغم من صراحة المادة 58 التعليقية لهذه الاجراءات. وهناك بعض القرارات تلزم المتقاضين بصورة مخالفة للقانون وللمنطق باثبات صدور قرار عن اللجان باستفادتهم من الصندوق وهي غير موجودة وغير مؤلفة.
والنص واضح بتعليق الاجراءات بغياب اللجان والصندوق استناداً الى المادة 58 كما هو واضح استناداً الى المادة 16 ان لا اسقاط ولا انهاء من الايجارة دون صدور قرار عن اللجان بالاستفادة او من عدمه.
سابعاً: مطالب موجهة للمجلس النيابي وللجنة الادارة والعدل والرؤساء الثلاثة
نتيجة هذا التناقض في الاحكام الصادرة، ونظراً لوجود قانونين قيد الدرس امام لجنة الادارة والعدل لدرسها ولاقرارها من المجلس النيابي والتي من شأنها تعديل قانون الايجارات 2017/2 ، وبما أن دراسة هذين القانونين قد يأخذا وقتاً وبما أن الاحكام بالاخلاء تصدر بشكل سريع وكبير وبالألاف وتؤدي الى تهجير اعداد كبيرة من المستأجرين وكبار السن والمرضى وتحرمهم من حقهم بالتمديد نتيجة عدم انشاء اللجان والصندوق ودون اي ذنب منهم، ولذلك نطلب بشكل سريع وعاجل اللجنة ممثلة برئيسها الاستاذ جورج عدوان، ان تتقدم بقتراح قانون معجل مكرر بمادة وحيدة تقضي بتعليق قانون الايجارات استناداً الى المادة 58 على ان يشمل التعليق جميع الاشكاليات التي يواجهها القضاء ومنها تعليق بوضوح المواد 8 و15 و16 من قانون الايجارات وكل ما يتعلق باللجان والصندوق والاخلاءات الى حين انشاء اللجان والصندوق ولحين انتهاء من التعديلات ودراسة القوانين المطروحة، والا لن يكون هناك مستأجرون للتمديد لهم او لتعديل القانون لمصلحتهم.
كما ألزم قانون الايجارات 2017/2 وزارة العدل انشاء اللجان والهيئات القضائية استناداً الى المادة 7 ، كما ألزم انشاء الصندوق والحساب من قبل وزارة المالية استناداً الى المادة 3 من ذات القانون، ولا يمكن تطبيق القانون دون انشاء هاتين المؤسستين، وتتحمل مسؤوليتها الحكومة في التنفيذ ويتطلب من الحكومة ايجاد حلاً قانونياً نتيجة تأخرها عن ايجاد تطبيق عادل مما أدى الى الاخلاءات ووقف الاضرار بالمجتمع وبالمواطنين المستأجرين. ويتطلب حكماً ادخالها في المحاكمة استناداً الى المادة الى المادة 38 أ.م.م وما يليها لضمان الاشغال ودفع التعويضات ووقف الاخلاءات. وهذا الحق بالادخال اذا تمّ رفضه يمكن استئنافه واثارته حتى استئنافاً.
كما نطالب فخامة رئيس الجمهورية بصفته حامي الدستور أن يحمي المواطنين من الظلم والتهجير في هذه الظروف الصعبة والسهر على رفع الظلم عنهم دون اي ذنب منهم، تتمثل مع واجب حث الحكومة على التقدم سريعاً ودون اي ابطاء بالتقدم بمشروع قانون معجل مكرر بمادة وحيدة للتأكيد على المادة 58 بتعليقها جميع المواد المتعلقة بالصندوق واللجان ورفع الظلم عن المواطنين نتيجة خطأ الحكومة والدولة في عدم امكانيتها من انشاء هاتين المؤسستين الرئيستين في القانون والتي لا يمكن تطبيق المادة 16 ولا غيرها ولا اعلان اسقاط المواطنين المستأجرين دون اي خطأ منهم.

* ألقى المحامي أديب زخور هذا البحث المستفيض ضمن المؤتمر الصحفي الذي عقده مع أمين سر لجنة ادارة صندوق التقاعد في نقابة المحامين في بيروت المحامي سعيد علامة في نقابة المحررين الصحفيين في الحازمية بحضور النقيب جوزف القصيفي وإعلاميين ومهتمين.
“محكمة” – الجمعة في 2026/11/6