القاضي نجيب بيراق يرد الادخال في الاسقاط ولكن يتوجب ادخال اللجان ممثلة بوزير العدل وهيئة القضايا وضمان التمديد 12 سنة وفقاً للمادة 16/اديب زخور

المحامي أديب زخور:
يتبين من مراجعة الحكم الصادر عن قاضي الايجارات في بيروت نجيب بيراق وهو قاض واعد ومميز، بتاريخ 2026/5/26 أن القرار كان في معرض الاسقاط من حق التمديد للترك، وهو يختلف عن الاسقاط من التمديد المنصوص عليه في المادة 16 فقرة 1 والتي تطبق بطريقة الزامية وحصرية، مع ان القانون اوجدها بطريقة جوازية بين الفقرة 1 و2، وهي ملاحظة رئيسية لأنه يجري تطبيق المادة بطريقة انتقائية، بعيداً عن الخيارات والحقوق المعطاة للمستأجر وفقاً لهدف المادة 16، بترك المأجور واخذ تعويضه او البقاء في المأجور، وقد أوضحنا ان المادة 16 تخيّر المستأجر ولا تلزمه بالفقرة 1، بل بتخييره مع باقي الفقرات وتفرض أن تكون المحاكم اعطته هذا الخيار منذ السنة الاولى التمديدية الى التاسعة واصدرت اللجنة ألاف القرارات وفقاً للمادة 27، وبعدها تنتقل الى المادة 16 كونها تتمة لها.
والجميع يعلم عدم انشاء اللجان والصندوق وعملها وتعليقها استناداً الى المادة 58 وقد صدرت الاف القرارات عن المحاكم.
ونعود ونذكر بقرار الصادر عن محكمة الاستئناف جبل لبنان برئاسة القاضية شبارو بتاريخ 2025/4/28 والمنشور في الموقع الالكتروني لمجلة “محكمة” في 2025/4/30، والمطابق لقرارات محكمة التمييز ولا سيما قرار الرئيس حدثي والمستشارتين علاّوي وغنطوس، تاريخ 93/12/30، حول وحدة مواد القانون وعدم تجزئته، بحيث لا يمكن حتى ان تبدأ مباشرة تعداد السنوات بدون وجود هذه المؤسسات من اللجان والصندوق وضمان ممارسة الاجراءات امامها،
ويقول العلامة والفيلسوف جان بودان إن “القانون وحده لا يحكم، بل المؤسسات والآليات التي تطبقه هي التي تحقق سيادته.”
يراجع: جان بودان (Jean Bodin) – الفيلسوف والقانوني الفرنسي
“Le droit seul ne gouverne pas; ce sont les institutions et les mécanismes qui l’appliquent qui assurent sa souveraineté.”
هذا القول يؤكد أن القانون لا يحقق هدفه إلا بوحدة النصوص وبوجود مؤسسات، ويترتب على الدولة موجب تأمين ممارسة المستأجرين المواطنين لهذه الخيارات، والا نكون امام تشويه للنصوص والخطأ في تطبيق القانون ومواده كوحدة متكاملة وفي مواده المستقلة، بخاصة عند اقرار الاسقاط او انهاء الاجارة دون تحقق شروطها او النص عليها صراحة، ودون اعطاء التعويضات للمستأجرين وفقاً لوضوح المواد،
ويقول العلامة أندريه دي لوبادير (André de Laubadère) – في القانون الإداري:
“Les textes dérogatoires à la norme générale doivent être strictement appliqués et interprétés, sans extension.”
الترجمة: “النصوص المخالفة للقاعدة العامة يجب أن تُطبَّق وتُفسَّر تفسيرًا صارمًا دون توسعة.” المرجع: Traité de droit administratif, T.1
بخاصة ان اي خلل بتطبيق القانون سوف يؤدي الى تهجير واخراج العائلات المتواضعة ومعظمهم من كبار العمر مع عائلاتهم على الطريق مباشرة. يراجع: إن محكمة النقض الفرنسية، الغرفة المدنية الثالثة (4/10/1995، 93 14.040، بند ‎Bulletin Civil 1995 III n°212) أبطلت حكم استئنافي بالإخلاء لأنها لم تتحقق مما إذا كان المستأجر مستوفياً لشروط البقاء ضمن السكن الاجتماعي، مما يشير إلى وجوب التحقق القانوني الدقيق من هذه الشروط قبل إصدار قرار بالإخلاء.
وبالتالي، لا يمكن القفز فوقها لتطبيق المادة 16 بجزئيتها، بحيث اصابت بعض القرارات من جهة بالتراجع عن الشرط الثاني وتعليق الاجراءات، وأخطأت في اعطاء الشرط الاول لوحده نتائج الاسقاط،
علماً ان المادة 16 فقرة 1 ولو طبقناها بصورة مجتزأة لا يمكن اعمال الاسقاط فيها دون صدور قرار عن اللجنة وهو امر مستحيل، كذلك بعد التراجع عن القرار ولا يمكن الاكتفاء بالشرط الوحيد اي اعلام المالك كون الاسقاط مربوط ومعلق بالشرط الثاني وهو امر واضح وبديهي،
1- المثل السائد أو المقولة الشهيرة التي تعبر بدقة عن هذا المعنى هي: “توضيحُ الواضحاتِ مِنَ الفاضِحات”
القواعد الفقهية والقانونية المصاغة”الواضح لا يحتاج إلى تفسير”: وهي قاعدة قانونية عالمية تُعرف في القانون اللاتيني بـ (In claris non fit interpretatio)؛ وتعني أنه إذا كان النص القانوني أو الواقعة واضحة وضوحاً بديهياً، فإن محاولة تفسيرها تُعد خطأً ومضيعة للوقت.”الدليل لا يُطلب في البديهيات”: قاعدة أصولية عند فقهاء الشريعة تعني أن الأمور المعلومة بالضرورة لا يجوز شرعاً ولا عقلاً فتح باب النقاش لإثباتها.
فبالرغم من وضوح المادة 16 التي لا يجوز تطبيقها بصورة مجتزأة عن باقي الفقرات والمواد، فإنها نصّت صراحة على استحالة اسقاط حق المستأجرين دون وجود اللجنة وصدور قرار عنها، كون شرط الاسقاط معلّق عليها ، بايرادها .. شرط… صدور قرار عن اللجنة.
ونتفاجأ، كيف صدرت القرارات لتسقط حق المستأجر من التمديد ساعة لتوفر الشرطين اي اعلام المالك وصدور قرار عن اللجنة وهو امر مستحيل عملياً،
وتارة بالتراجع عن الشرط التلازمي المسقط وهو صدور قرار عن اللجان، وبالتالي لا يمكن اعلان الاسقاط بدون اي نص أو الطلب بتوفر شرط اعلام المالك وهو لوحده شرط لا يؤدي الى الاسقاط، لصراحة الفقرة 1 ولو طبقت بشكل خاطىء وبجزئيتها، وبالرغم من القفز فوق الاجتهادات التي علّقت المادة 16 وكل ما يتعلق باللجان والصندوق استناداً الى المادة 58،
يراجع: مارسيل بلانيول (Marcel Planiol) – من كبار فقهاء القانون المدني:
«Quand la loi est claire, il ne faut pas aller chercher ailleurs sa signification.»
«عندما يكون النص القانوني واضحًا، لا يجب البحث عن معناه في مكان آخر.»
2- مع العلم ان قانون الايجارات هو قانون خاص واستثنائي ولا يجوز التوسع بتفسيره،
يراجع: يراجع: الدكتور سليمان مرقس – في شرح قانون المرافعات: «النص الواضح لا محل لتفسيره، ولا يجوز التوسع فيه بحجة الغموض، ما دام معناه ظاهرًا لا لبس فيه.»
يراجع ايضاً: الدكتور فتحي والي – أستاذ قانون المرافعات: «القانون الاستثنائي يُفسر تفسيرًا حصرِيًّا، ولا يُتوسع فيه، احترامًا للحرية الأصلية التي قُيدت بهذا الاستثناء.»
ويقول العلامة أندريه دي لوبادير (André de Laubadère) – في القانون الإداري:
“Les textes dérogatoires à la norme générale doivent être strictement appliqués et interprétés, sans extension.”
الترجمة: “النصوص المخالفة للقاعدة العامة يجب أن تُطبَّق وتُفسَّر تفسيرًا صارمًا دون توسعة.” المرجع: Traité de droit administratif, T.1
3- ومن المعلوم أن القاعدة الأساسية في القانون المدني:
لا يُكلف أحد بما هو مستحيل (Nemo ad impossibile tenetur)
أي: إذا كان الشرط يتطلب إجراءً لا يملك المستأجر سلطة تحقيقه (قرار لجنة)، فلا يمكن تحميله نتيجته وربط الشرط بالمادة 16 فقرة 1
وحيث إن بعض المحاكم تصرّ خارج مواد القانون الواضجة تحميل المستأجر نتائج عدم مباشرة اللجان لأعمالها، مما يشكل مخالفة لمبدأ أساسي في القانون مفاده عدم جواز تحميل الأفراد نتائج تقصير أو تعطيل المرفق العام،
4- موجب ادخال الدولة اللبنانية ممثلة بوزير العدل بواسطة هيئة القضايا:
وحيث إن إدخال الدولة اللبنانية ممثلة بوزير العدل بواسطة هيئة القضايا يهدف إلى تمكين المحكمة من تحديد سبب عدم تنفيذ الشرط الثاني الوارد في المادة 1/16 ولو تم بانتقائية عن باقي المواد والفقرات والتي يتوجب ربطها لامكانية طبيقها ، وتبيان عدم مسؤولية المستأجر الواضحة وضمان الاشغال من الدولة وهو السبب الرئيسي لعمل اللجان ودفع التعويضات بواسطة الصندوق او الحساب وفقاً للمادتين 16و27 وما يليها، وضمان الشرط القانوني الوارد في الفقرة 1و2 من المادة 16 بعدم الاسقاط في غياب اللجان وعملها وقراراتها، وإلزامية إدخال الدولة كونها مذكورة في كافة مواد القانون ووفقاً للمادة 38 أصول المحاكمات وما يليها، مع توافر وحدة الموضوع وتوفر المصلحة الشخصية والمشروعة مع ضمان الاشغال وعدم توفر شروط الاسقاط التي هي على عاتق الدولة واللجان وتوفر التلازم والسببية.
التلازم في المادة 16 فقرة 1 ، قائم بين شرط ابلاغ المالك خلال 3 اشهر وشرط تعليقي لاسقاط حق التمديد قائم على صدور قرار من اللجنة، بحيث يتوجب ادخال اللجنة اذا اصرت المحاكم على الاسقاط، مع طلب المستأجر بضمان الحق القائم عليه في المادة 16 فقرة 1و2 والتي تبدأ يحق للمستأجر وهي مادة جوازية تم تحويلها وحصرها من بعض المحاكم بالزامية وحصريتها فقرة يتيمة بعيداً عن حقوق الخيارات المبني عليها القانون برمته سواء بالمادة 16 او 27،
السببية: المالك يطلب الحكم على المستأجر وفقاً للمادة 16 فقرة 1 بجزئيتها، وسلخها عن باقي الفقرات، وهو مخالف لوحدة المادة 16 و27، ولأنه لم يبرز قراراً من اللجنة، ودفاع المستأجر يقول إن اللجنة لم تعمل أصلاً أو لم تصدر قرارات بسبب ظروف تتعلق بإنشائها واستمراريتها.وعدم تفعيل الاسقاط باستحالة التنفيذ، او بالتراجع عن قرارات اللجنة من بعض المحاكم مما يسقط الاسقاط والشروط المتلازمة، وبالتالي فإن سبب النزاع نفسه يقود إلى الدولة اللبنانية، مما يحقق الارتباط والتلازم المطلوبين للإدخال وفق المواد 38 وما يليها.
في ملخص الوقائع واسباب الادخال:
أولاً: يتبيّن إن قانون الإيجارات رقم 2017/2 أنشأ لجاناً ذات اختصاص خاص وأناط بها صلاحيات جوهرية وأساسية تتعلق بحقوق المستأجرين والمالكين، وربط تطبيق أحكام عديدة من القانون بصدور قرارات عنها، وفقاً للمادة 7 وما يليها،
وقد نصّ القانون عينه على انشاء حساب وفقاً للمادة 3 وما يليها، وهاتين المؤسستين يتوجب قيامهما وعملهما منذ صدور القانون، ويتوجب ادخالهما معاً، كون اللجنة تعطي امراً بالدفع للحساب او الصندوق، منذ صدور القانون،
ويتوجب التقيد بالمادة 58 التي علّقت معظم مواد القانون المتصلة بهاتين المؤسستين وهما تؤمان لا يمكن عمل الواحدة دون الاخرى، وبخاصة تعليق الصندوق وهو المجرك التنفيذي للجان الى حين تمويله ودخوله حيّز التنفيذ، وان تجاهل ادخالهما يعني الحكم خارج اطار المؤسسات التي ترعى القانون، ولا يمكن بالتالي اقرار اي اسقاط على المستأجر بغيابهما وهذا ما اشارت اليه المادة 16 فقرة 1 وحتى باقي فقراتها،
وبما أن هذه اللجان لم تباشر أعمالها بصورة فعلية خلال فترات طويلة، أو لم تتمكن من إصدار القرارات المطلوبة قانوناً بدءا من السنة الاولى التمديدية الى التاسعة وفقاً للمواد 3و7و8و16و20و27 بسبب عدم اكتمال تشكيلها أو عدم معالجة حالات الشغور أو الاستقالة أو عدم تأمين مستلزمات عملها، ولا يمكن بعد تسع سنوات تنفيذ الموجب الملقى عليها سنداً للمادة 16 فقرة 1او 2 وما يليها، او المادة 27 باعطاء التعويضات للمستأجرين
وحيث إن المستأجر وجد نفسه ازاء القرارات من بعض المحاكم التي تحمله عقوبة الاسقاط من حقه في التمديد نتيجة تقاعس الدولة عن اصدار القرارات التي أوجبها القانون بسبب أسباب خارجة عن إرادته تتصل بعدم انتظام عمل اللجان، لذلك يكون من الضروري إدخال الدولة اللبنانية ممثلة بوزير العدل بواسطة هيئة القضايا،
ثانياً: في ضرورة إدخال الدولة اللبنانية ممثلة بوزير العدل بواسطة هيئة القضايا بحسب اختصاصه وصلاحياته
حيث إن المادة الأولى من المرسوم الاشتراعي رقم 1983/151 (تنظيم وزارة العدل) نصت على أن وزارة العدل تعنى بتنظيم شؤون القضاء والسهر على حسن تطبيق القوانين والأنظمة المتعلقة به.
وحيث إن وزارة العدل هي المرجع الإداري المختص بتنظيم شؤون القضاء وتأمين حسن سير المؤسسات والهيئات القضائية من الناحية التنظيمية والإدارية
وبما أن قانون الإيجارات أوكل إلى وزير العدل دوراً أساسياً في إنشاء لجان الإيجارات وتسمية القضاة والمساعدين القضائيين العاملين فيها واتخاذ التدابير اللازمة لانطلاقها(المادة 7 ايجارات وما يليها)
وحيث إن الدولة اللبنانية ممثلة بوزير العدل هي الجهة الأقدر على بيان أسباب عدم مباشرة اللجان لأعمالها، والتدابير التي اتخذت أو لم تتخذ لمعالجة الشغور أو تعطيل العمل وضمان التمديد والاشغال الذي يضمنه قانون الايجارات واللجان والصندوق، ويتطلب ادخالها لهذه الجهة، لسماعها وضمان الاشغال والاستماع اليها وتحميلها عقوبة الاسقاط.
ثالثاً: في مسؤولية الإدارة عن استمرارية المرفق العام حيث إن مبدأ استمرارية المرفق العام يشكل من المبادئ الأساسية في القانون الإداري:
ووبما أن الإدارة ملزمة باتخاذ التدابير الكفيلة بضمان استمرار المرافق العامة في أداء وظائفها بصورة منتظمة ومطردة
وحيث إن لجان الإيجارات أنشئت بموجب القانون لتحقيق غاية محددة تتصل بتطبيق أحكامه،
وبالتالي فإن تعطيلها أو عدم تمكينها من العمل يؤدي إلى تعطيل تطبيق القانون نفسه،
وحيث إن الإدارة والمحاكم لا تستطيع التذرع بتقصير الدولة أو بعدم اتخاذها التدابير اللازمة لتأليف اللجان أو استكمال أعضائها أو تأمين مباشرتها لأعمالها للقول بسقوط حقوق المستأجر أو لتحميله نتائج هذا التعطيل عن اصدار القرارات طبقاً للمادة 16 فقرة 1و2 او سنداً للمادة 27.
رابعاً: في عدم جواز تحميل المستأجر نتائج تقصير الإدارة حيث إن المبادئ العامة للقانون والاجتهاد الإداري المستقر يرفضان تحميل الفرد نتائج خطأ الإدارة أو تقاعسها:
وبما أن المستأجر لم يكن يملك أي سلطة قانونية على تشكيل اللجان أو تعيين أعضائها أو تأمين مباشرتها لأعمالها. وحيث إن القرارات المطلوبة قانوناً لا يمكن أن تصدر إلا عن الجهات التي حددها المشترع حصراً. وحيث إن استحالة الحصول على هذه القرارات بسبب عدم عمل اللجان تشكل سبباً أجنبياً مانعاً يحول دون ترتيب أي جزاء أو سقوط أو مسؤولية بحق المستأجر سنداً لذات الفقرة 1 والمذكورة بوضوح في المادة 2 وما يليها كما المادة 27.
خامساً: في صلاحيات وزير العدل وعلاقتها باللجان حيث إن وزير العدل يمارس صلاحيات تنظيمية وإدارية واسعة في ما يتعلق بتشكيل اللجان وتأمين انطلاقها وتسمية أعضائها واستبدال من يشغر مركزه منهم
وحيث إن أعمال أصحاب الصفة القضائية في المجالس والهيئات واللجان تدخل ضمن نطاق التفتيش القضائي العامل ضمن إطار وزارة العدل، بما يؤكد الصلة التنظيمية والإدارية القائمة بين الوزارة وهذه الهيئات.
وحيث إن المطلوب في الدعوى الحاضرة لا يتعلق بالتدخل في مضمون القرارات أو في استقلال أعضاء اللجان، بل ببيان ما إذا كانت الإدارة قد قامت بالموجبات القانونية الملقاة على عاتقها لتمكين هذه اللجان من العمل بصورة فعلية، توصلاً لضمان الاشغال والتمديد بدلا من تحميل نتائج الاسقاط للمستأجر دون ذنب منه والاهم اعلان انه السبب المباشر للاسقاط وليس مجرد عدم اعلام المالك الذي لا يؤدي لوحده للاسقاط وفقاً للمادة 16 فقرة 1و 2و27
سادساً: وبالتالي يتوجب قبول طلب إدخال الدولة اللبنانية ممثلة بوزير العدل بواسطة هيئة القضايا، و تكليف الجهة المدخلة إبراز جميع المراسيم والقرارات والتعاميم والمراسلات المتعلقة بتشكيل لجان الإيجارات واستبدال أعضائها ومعالجة حالات الشغور والاستقالة فيها، واعتبار أن عدم مباشرة اللجان لأعمالها أو عدم صدور القرارات المطلوبة قانوناً يعود إلى أسباب إدارية خارجة عن إرادة المستأجر، كما اعتبار أنه لا يجوز ترتيب أي نتائج قانونية سلبية بحق المستأجر بسبب عدم صدور قرارات اللجان أو عدم تمكينها من مباشرة أعمالها وفقاً لوضوح المادة 16 فقرة 1 ولو طبقت بجزئيتها، كما ضمان تطبيق كافة فقرات المادة 16 التي تخيّر المستأجر بين ترك المأجور وتقاضي تعويضاته او البقاء في المأجور، كما ضمان ممارسته لذات الحق منذ صدور القانون ومنذ السنة الاولى التمديدية وفقاً للمادة 27، والاهم ضمان الاشغال الذي هو على عاتق الدولة ممثلة بوزير العدل واسطة هيئة القضايا.
سابعاً: مع طلب ادخال الصندوق او الحساب ممثلاً بوزير المالية بواسطة هيئة القضايا، للأسباب التي سنفصلها بصورة مستقلة، وهو طلب رئيسي كون الدولة اللبنانية تضمن دفع الايجار كما دفع التعويضات.
“محكمة” – الخميس في 2026/6/4